A INCORPORAÇÃO DA AGENDA DA REFORMA URBANA NO PROJETO DE LEI 3057/2000 - REVISÃO DA LEI DE PARCELAMENTO DO SOLO URBANO

Nelson Saule Júnior (Instituto Polis)

O projeto de Lei 3057/2000 que versa sobre a revisão da lei de parcelamento do solo urbano ( lei federal n° 6766/79), estabelece normas gerais disciplinadoras do parcelamento do solo para fins urbanos e da regularização fundiária sustentável de áreas urbanas. A origem deste projeto de lei foi especialmente para a lei federal de parcelamento do solo urbano reconhecer como modalidade legal de parcelamento do solo os loteamentos fechados e determinar a obrigatoriedade de registro nos Cartórios de Registro de Imóveis de qualquer ato vinculado aos negócios imobiliários e contratos referente a venda de imóveis e lotes urbanos através de modificações da lei de registros públicos, bem como de dispor de normas específicas sobre as relações de consumo modificando o código de defesa do consumidor sobre o direito a restituição de parcelas pagas na compra de um imóvel, reduzindo o valor desta restituição ao consumidor.

Com o processo de negociação deste projeto de lei nas Comissões Permanentes da Câmara dos Deputados que resultou na versão aprovada na Comissão Especial do PL 3057/2000 no final do ano de 2007, foram introduzidos temas estratégicos da agenda da reforma urbana no que diz respeito a regularização fundiária das áreas ocupadas por população de baixa renda.

A revisão da lei do parcelamento do solo deve atender os preceitos da política urbana definidos em nossa Constituição Federal e no Estatuto da Cidade de modo que esta legislação seja um instrumento para modificar a realidade de nossas cidades com elevado grau de desigualdade social e territorial, tendo em vista que uma grande parcela da população urbana vivem em favelas o e outras formas de habitações precárias.

Para que a agenda da reforma urbana seja incorporada na revisão da lei de parcelamento do solo devem ser incluídas as seguintes proposições na versão aprovada na Comissão Especial do PL 3057/2000 que deverá ser votado no Plenário da Câmara dos Deputados.

A lei deve adotar os princípios e diretrizes gerais da política urbana enumeradas no art. 2º da Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001, e os seguintes princípios: função social da propriedade urbana e da cidade;garantia do direitos à cidades sustentáveis, da moradia adequada e ao desenvolvimento sustentável dos assentamentos humanos;ocupação prioritária dos vazios urbanos, respeitados os espaços territoriais especialmente protegidos;recuperação pelo Poder Público das mais-valias urbanas decorrentes de suas ações; acesso universal aos bens de uso comum do povo;defesa do consumidor.

Para atender o direito a moradia adequada a lei deve considerar como componente da infra-estrutura básica a iluminação pública e a pavimentação.

Para ampliar a oferta da terra urbanizada e habitação de interesse social em locais adequados a lei deve assegurar que qualquer novo parcelamento do solo para fins urbanos deverão ter um percentual mínimo da área parcelada destinada para parcelamento de interesse social, cabendo ao Município definir este percentual mínimo com base no seu déficit habitacional. Este percentual de área poderá ser viabilizado em áreas demarcadas pelo Município como zonas especiais de interesse social para a produção de habitação de interesse social.

Para assegurar o respeito ao princípio da igualdade em razão das diferenças sociais existentes em nossa sociedade a lei dever prever como modalidade de parcelamento a modalidade de Parcelamento de Interesse Social, de modo a permitir um tratamento legal diferenciado com relação a financiamentos, prestação dos serviços de fornecimentos de água, energia elétrica, responsabilidades de manutenção da infra-estrutura básica e complementar. O Parcelamento de Interesse Social deve ser compreendido como os parcelamentos do solo executados por meio de empreendimentos habitacionais de interesse social com base em planos e programas habitacionais vinculados a política habitacional de interesse social estabelecida pelo Município pelo plano diretor ou lei municipal específica.

Com relação ao papel do Município como principal ente federativo responsável pela política urbana, deve ser atribuído como conteúdo obrigatório dos planos diretor como condicionante para o parcelamento do solo urbano em zonas de expansão urbana o plano de expansão urbana que deverá ser definido através do processo democrático previsto para a elaboração e revisão do plano diretor nos termos do Estatuto da Cidade. Como medida de fortalecimento institucional do Município no pacto federativo é importante que a lei estabeleça as exigências para a Gestão Plena do Município em parcelamento do solo urbano , bem como de fortalecer a sua atuação articulada e integrada na política urbana e ambiental através da adoção do instrumento da licença urbana e ambiental integrada para fins de parcelamento do solo urbano.
Com relação a inclusão do condomínio urbanístico como modalidade de parcelamento do solo urbano se por um lado esta correto condicionar a existência desta modalidade somente nos Municípios com Gestão Plena , que através de seus planos diretores devem definir as exigências de planejamento e de ordenamento territorial para a sua implantação , o projeto de lei deve definir uma norma geral sobre o tamanho destes condomínios . Como forma de evitar a segregação espacial e territorial propomos a seguinte definição de condomínio urbanístico: a divisão de imóvel com área total não superior a 50.000 m2 em unidades autônomas destinadas à edificação, às quais correspondem frações ideais das áreas de uso comum dos condôminos, sendo admitida a abertura de vias de domínio privado e vedada a de logradouros públicos internamente ao perímetro do condomínio.
Com relação a modalidade de loteamento com controle de acesso ( Loteamento Fechado) a lei não deve prever esta modalidade se restringindo a modalidade do condomínio urbanístico.

Sobre a regularização fundiária a lei deve atribuir a competência Preponderante do Município para legislar sobre regularização fundiária. Definir que a regularização fundiária será feita com base no plano de regularização fundiária. Devem ser constituídas normas especiais de parcelamento, ocupação e edificação do solo através do plano de regularização fundiária. Como principal instrumento que a lei dever prever para tratar da regularização fundiária de interesse social os Municípios poderão instituir as zonas especiais de interesse social. Quando se tratar de regularização fundiária de interesse social em área urbana consolidada situada em área considerada como de preservação permanente pela legislação ambiental, o projeto de lei deve tornar obrigatória a constituição de ZEIS para que o Município possa disciplinar de forma específica as normas ambientais em APP urbanas através do plano de regularização fundiária.

A lei federal de parcelamento do solo deve estabelecer os conteúdos básicos destes regimes especiais de zoneamentos de assentamentos urbanos de interesse social, que devem ser observados para o licenciamento urbanístico e ambiental em especial:

• os parâmetros urbanísticos e ambientais específicos para fins de regularização do parcelamento;
• os padrões de habitação e edificação;
• os percentuais e critérios específicos para a regularização das vias de circulação, das áreas destinadas a uso público ou de uso comum, e dos equipamentos urbanos e comunitários.

A lei do parcelamento do solo urbano deve prever as compensações urbanas ao tratar da regularização fundiária de assentamentos urbanos de média e alta renda como por exemplo os loteamentos fechados, condomínios civis verticais e horizontais, clubes de campo e chácaras transformadas em loteamentos urbanos. Além de prever a aplicação da outorga onerosa de alteração do uso do solo prevista no Estatuto da Cidade para fins de regularização fundiária destes assentamentos, a lei pode prever como contrapartidas urbanas:

- a destinação de recursos financeiros para a regularização fundiária de assentamentos urbanos de interesse social; 
- a destinação de áreas urbanas para projetos de habitação de interesse social com base no plano diretor do Municípios; 
- a promoção de projetos de habitação de interesse social.

A gratuidade do registro da regularização fundiária já esta prevista na lei federal n° 10.932 de 3 de agosto de 2004, bem como no artigo 12 da lei federal sobre a regularização fundiária dos imóveis da União (lei federal n° 11.481/2007), A lei do parcelamento do solo devem manter a gratuidade do registro da regularização fundidiária de interesse social.

Para que a nova lei de parcelamento do solo urbano possa ser chamada seriamente como a lei de responsabilidade territorial, as propostas acima defendidas devem ser adotatas para ser uma ferramenta estratégica da promoção do direito à cidade e da reforma urbana em nossas cidades.